Titel: Wohnungsmarkt Single-Haushalt
Erscheinungsdatum: 19.02.2010
Medium: Frankfurter Allgemeine Zeitung
Herausgeber: Frankfurter Allgemeine Zeitung GmbH, Frankfurt am Main
Inhalt (Kurzwiedergabe):
Während sich ab den 2000er Jahren die Nachfrage nach kleineren Wohnungen (< 60 qm) stetig verringerte stellt Andreas Habath eine Nachfrageänderung fest: Ausschlaggebend ist der Trend zum Single-Haushalt, weil sich der Anteil an Single-Haushalten in einigen Stadtteilen auf über 60 % ausgedehnt hat. Insbesondere die Innenstadtlagen sind von diesem Trend betroffen. Das statistische Bundesamt teilt mit: „Die Zahl der Single-Haushalte steigt bis zum Jahre 2025 um insgesamt 8 Prozent.“ Die Single-Haushalte setzen sich überwiegend aus Studenten, Scheidungshaushalte und ältere Menschen zusammen. Insbesondere die demographische Entwicklung wird bei der Gruppe der Senioren eine große Rolle spielen. Fazit: „Für Kapitalanleger bedeutet diese Entwicklung, dass eine Abkehr von alten Denkmustern erforderlich ist.“
Titel: Nachrüstpflichten der Energiesparverordnung
Erscheinungsdatum: 25.10.2006
Medium: Berliner Morgenpost
Herausgeber: Berliner Morgenpost GmbH, Berlin
Inhalt (Kurzwiedergabe):
Auch ohne Pflicht zum Energieausweis (bis 2008) sieht die EnEV Nachrüstpflichten bei einem Eigentumswechsel vor. Es wird festgestellt, dass Wärmedämmaßnahmen an Fassaden oder der Eibau von Isolierglasfenstern erst bei einer Modernisierung dieser Bauteile erforderlich wird. Andreas Habath gibt wertvolle Tipps im Umgang mit der EnEV: „Ein beliebtes Missverständnis ist auch die Frage nach der Dämmung der Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen in Räumen mit normaler Raumtemperatur. In beheizten Räumen ist eine Dämmung nicht vorgeschrieben, also nicht im Keller-Hobbyraum, der als Büro genutzt wird.“ Zudem stellt Habath klar: „Energiesparmaßnhamen, die einen unverhältnismäßig hohen Aufwand bedeuten, brauchen nicht ausgeführt werden. Vorhandene Dämmunge, auch wenn sie veraltet sind, reichen aus, um den EnEV-Anforderungen zu erfüllen. Daher ist jeder Einzelfall zu prüfen, ob eine Nachrüst-Pflicht besteht.“
Titel: In Berlin gehen die Mieten hoch
Erscheinungsdatum: 09.03.2009
Medium: Handelsblatt
Herausgeber: Handelsblatt GmbH, Düsseldorf
Inhalt (Kurzwiedergabe):
Bedingt durch die Bankenkrise haben sich die Kaufpreise von Investmentimmobilien 2008 abgekühlt. War 2005 bis 2007 ein permanenter Preisanstieg zu beobachten, so sank der durchschnittliche Ertragsfaktor (Vielfaches der Jahresnettokaltmiete) im Laufe des Jahres 2008. Andreas Habath stellte fest: „Der durchschnittliche Preis ist um eine bis zwei Jahresmieten zurückgegangen.“ Anders zeigt sich die Preistendenz bei Mietwohnungen. Von Krise keine Spur. Im Gegenteil: Die Mietpreise legten auch 2008 zu. Im Schnitt um rd. 6 %.
Titel: Was Mieter wirklich zahlen
Erscheinungsdatum: 17.06.2009
Medium: Welt Kompakt
Herausgeber: Axel Springer SE, Berlin
Inhalt (Kurzwiedergabe):
Es bestehen große Differenzen zwischen dem offiziellen Mietspiegel Berlin und dem IVD-MArktmietspiegel. Während der offizielle Mietspiegel eine Durchschnittsmiete für Berlin von 4,83 Euro/qm ausweist, beziffert der IVD-Marktmietspiegel eine Miete von schwerpunktmäßig 5,80 Euro/qm. Macht einen Unterschied von rd. 20 Prozent! Andreas Habath erklärt: „Während der Mietspiegel der Senatsverwaltung hauptsächlich Bestandsmieten untersucht, haben wir ermittelt, mit welchen Preisen Wohnungssuchende zu rechnen haben.“ Habath ergänzt: „Der Marktmietspiegel verstehe sich nicht als Konkurrenz, sondern als Ergänzung zum offiziellen Mietspiegel. Der Mietspiegel suggeriere ein falsches Marktbild, das sowohl Mietern als auch Vermietern zum Nachteil gereicht, da beide mit unterschiedlichen Preisvorstellungen aufeinandertreffen.“ Die Preissteigerungen waren im Vergleich zum Vorjahr moderat. Gleichzeitig gehen die Bewertungsexperten von weiter steigenden Mieten in der Hauptstadt aus.
Titel: Interview mit Andreas Habath zum Thema „Mieten in Berlin“
Erscheinungsdatum: 05/2007
Medium: AIZ – Das Immobilienmagazin
Herausgeber: IVD Service GmbH für den IVD Bundesverband, Berlin
Interview:
AIZ: Herr Habath, der IVD Regionalverband Berlin-Brandenburg hat einen Marktspiegel für Wohnungsmieten in Berlin erstellt. Zu welchem Ergebnis kommt der Marktspiegel?
Habath: Der Marktmietspiegel des IVD Berlin-Brandenburg zeichnet ein realistisches und vor allem aktuelles Bild vom Berliner Mietwohnungsmarkt. Zudem basieren alle Mietdaten auf tatsächlichen Abschlüssen. Die durchschnittliche Marktmiete beträgt zum 01.06.2009 5,80 €/qm. Die Berliner Mietspiegel weist hingegen eine ortsübliche Vergleichsmiete von durchschnittlich 4,83 €/qm zum Stichtag 1.10.2008 aus. Das macht einen Unterschied von rd. 20 %. Während im einfachen bis mittleren Wohnungssegment die Neuabschlussmieten nur leicht zulegten, stiegen sie im oberen Preissegment bis zu 5 % an. Dies betrifft jedoch nur einzelne „prominente“ Lagen, vorzugweise in Charlottenburg, Mitte, Schöneberg und Prenzlauer-Berg. Berlin hat durch das im Vergleich zu anderen Großstädten immer noch moderate Mietniveau einen echten Standortvorteil.
AIZ: Ihre Veröffentlichung unterscheidet sich von dem qualifizierten Mietspiegel, den der Senat der Stadt Berlin veröffentlicht hat. Worin liegen diese Unterschiede genau?
Habath: Der IVD möchte mit dieser Veröffentlichung deutlich machen, dass bei Neuvermietungen der Mietspiegel nicht maßgeblich ist. Der Berliner Mietspiegel weist die sogenannte ortsübliche Vergleichsmiete aus. Hierin sind in Gegensatz zum IVD-Marktmietspiegel auch veränderte Bestandsmieten der letzten 4 Jahre enthalten. Neuabschlussmieten unterliegen jedoch nicht der Methodik nach § 558 BGB. Sie können frei vereinbart werden. Da in Berlin nach Ansicht des Senats keine Mangellage an Wohnraum besteht, greift auch die Wesentlichkeitsgrenze – nach der die ortsübliche Vergleichsmiete um maximal 20 % überschritten werden darf – nicht.
Zur Bestimmung der Einzelmiete kann im Berliner Mietspiegel auf eine Orientierungshilfe zurückgegriffen werden, die sowohl positive wie auch negative Qualitätsmerkmale gleichgewichtet in fünf Gruppen (Bad, Küche, Gebäude, Wohnung und Lage) auflistet. Daraus ergibt sich z. B., dass ein guter Verbrauchsenergiekennwert von dem Fehlen einer modernen Gegensprechanlage „kompensiert“ werden kann. Beim IVD hingegen heben sich die einzelnen Merkmale nicht grundsätzlich gegeneinander auf, da eine Würdigung im Einzelfall zu treffen ist. Des Weiteren unterteilt der Berliner Mietspiegel nur 3 Wohnlagekategorien (einfach, mittel und gut). Das ist nach Auffassung des IVD Berlin-Brandenburg nicht ausreichend. Da sich gerade in Berlin einzelne Straßenzüge und Quartiere erheblich in ihrer Wohnqualität voneinander unterscheiden, besitzt die IVD-Wohnlagenkarte eine sechsfache-Wohnlagenunterteilung.
AIZ: Kritisieren Sie den Mietspiegel und dessen Zustandekommen? Wird aus Ihrer Sicht der Markt mit dem Mietspiegel nicht zutreffend dargestellt?
Habath: Grundsätzlich sind Mietspiegel eine adäquate Lösung, um langwierige Streitigkeiten zwischen Vermietern und Mietern zu vermeiden. Er resultiert im Wesentlichen auf einem Kompromiss der beteiligten Parteien. Es sollte jedem aber klar sein, dass Mietspiegel ausschließlich ein Begründungsmittel für Mieterhöhungsbegehren darstellen. Der IVD Berlin-Brandenburg hat bei der Erstellung seines Marktmietspiegels hingegen einen anderen Mietansatz gewählt. Er ist nur für Neuvermietungen maßgeblich. Im Aufbau und der Struktur ähneln sich jedoch beide Zahlenspiegel. Die immer wieder aufkommende Diskussion bei Mietspiegeln um die „richtige“ Kappung von Mietdaten, also die Frage wie viele Ausreißer mitgezählt werden oder auch nicht, ist kritisch zu betrachten. Der Anspruch auf Transparenz steht Vermietern wie Mietern gleichermaßen zu. Daher sollte jeder Mietspiegel seinem Namen und Zweck, nämlich eine realistische Skizzierung der marktüblichen Mietsituation, auch gerecht werden. Die zunehmende politische Prägung wirkt sich nachteilig auf Mietspiegel aus und läuft Gefahr, seine Anerkennung vor Gericht und am Markt zu verlieren. Der IVD Marktmietspiegel steht ausdrücklich nicht in Konkurrenz zum Berliner Mietspiegel sondern ergänzt lediglich die aktuelle Situation der marktüblichen Neuabschlussmieten.
AIZ: Die Grundmiete, die Mietspiegel angesetzt ist, kommt in den seltensten Fällen zur Anwendung. Die verschiedenen Zuschläge, die der Mietspiegel ermöglicht, führen in vielen Fällen zu Bestandsmieten, die deutlich oberhalb der veröffentlichen Durchschnittswerte liegen. Wie aussagefähig ist ein Mietspiegel einer Kommune?
Habath: Hierbei sind zunächst die Mietspiegelarten zu unterscheiden. Es wird zwischen einfachen und qualifizierten Mietspiegeln unterschieden. Qualifiziert nach § 558d ist ein Mietspiegel nur, wenn er nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt worden ist und von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt worden ist. In Berlin handelt es sich um einen qualifizierten Mietspiegel. Die zugrundeliegenden Daten sind von der GEWOS auf der Grundlage einer empirischen Repräsentativbefragung von rd. 12.000 Mietdaten ermittelt worden. Das entspricht rd. 1 % des Wohnungsbestandes für den preisfreien Wohnraum in der Hauptstadt. Problematisch wird es bei der Ausweisung einer Einzelmiete. Diese muss dann ermittelt werden, wenn zwischen Vermieter und Mieter Uneinigkeit über den Mietzins besteht, denn grundsätzlich kann der Vermiete den oberen Spannenwert verlangen. Im Mietspiegel wird empfohlen, die Einzelmiete unter Zuhilfenahme der „Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung“ zu bestimmen. Diese Schätzgrundlage zur Einordnung in die jeweilige Mietspiegelspanne ist jedoch nicht Teil des qualifizierten Mietspiegels. Darüber hinaus gibt es „Sondermerkmale“, die einen Einfluss auf die Wohnqualität besitzen. Diese Sondermerkmale basieren auf wissenschaftlichen Untersuchungen. Verwirrend ist in diesem Zusammenhang, dass von Mietspiegel zu Mietspiegel unterschiedliche Merkmale genannt werden und/oder die Zu-/Abschläge für ein und dasselbe Merkmal unterscheiden. Lassen Sie mich das an einem einfachen Beispiel verdeutlichen: Für ein modernes Bad konnte im Mietspiegel 2007 noch ein Zuschlag von 0,37 €/m2 Wfl./mtl. angesetzt werden. Im neuen Mietspiegel 2009 sind es hingegen nur noch 0,24 €/qm Wfl./mtl. Ein Unterschied von rd. 35 % kann am Markt so nicht nachvollzogen werden.
AIZ: In Berlin beträgt die Umzugsquote etwas über 10 %. Statistisch gesehen ist der Wohnungsbestand in 10 Jahren einmal umgeschlagen. Welche Entwicklung wird der amtliche Mietspiegel in Berlin in den kommenden drei bis fünf Jahren nehmen?
Habath: Vorhersagen sind immer problematisch. Besonders wenn sie sich auf die Zukunft beziehen. Im Gegensatz zum Berliner Mietspiegel 2007 wo ein Mietplus von rd. 5,8 % binnen 2 Jahren verzeichnet wurde, ist die ortsübliche Vergleichsmiete aktuell nur um rd. 1,7 % gegenüber 2007 gestiegen. Flächendeckend wird sich nach meiner Ansicht die Mietentwicklung der Mietspiegelmiete zwischen 1,5 % bis 2,5 % p.a. einpendeln. Bereits im jetzigen Berliner Mietspiegel sind die hohen Steigerungen im innerstädtischen Bereich viel zu wenig zum Ausdruck gekommen. Es beleibt abzuwarten, inwieweit die kommenden Mietspiegel die Mietentwicklung realistisch abbilden werden.
AIZ: Und welche Entwicklung wird der Marktspiegel des IVD im Vergleich nehmen? Werden die Mietsteigerungen bei Neuvertragsmieten weiterhin im Bereich zwischen 5 und 8 % in Berlin zunehmen?
Habath: Die Neuabschlussmieten werden in Berlin in den kommenden Jahren weiter zulegen. Da die sensible Exportindustrie einen nur geringen Anteil an der Gesamtwirtschaft ausmacht, wird Berlin die Auswirkungen der Finanz- und Wirtschaftskrise in nur abgemilderter Form zu spüren bekommen. Ein durchschnittliches Mietniveau für die Bundeshauptstadt von unter 6,0 €/qm kann ich mir in 3 bis 5 Jahren nicht mehr vorstellen. Dabei ist der Berliner Markt aufgrund der historischen Entwicklung und der polyzentrischen Struktur differenziert zu betrachten. Für gut ausgestattete Wohnungen in begehrten City-Lagen wird die Mietdynamik weiterhin überdurchschnittlich ausfallen (4 % bis 7 %). „Begünstigt“ wird dieser Effekt durch den fehlenden Neubau und der Zunahme von Singlehaushalten in der Spreemetropole. Im einfachen bis mittleren Wohnungssegment wird auch aufgrund der wirtschaftlichen Gesamtsituation der Metropolregion Berlin-Brandenburg die Mietdynamik verhaltener ausfallen. Ich gehe hier im Durchschnitt von 1,0 % bis 3,0 % Mietdynamik aus. Größtes Potenzial für Mietsteigerungen bieten u.a. Gebäude der Baujahresepoche 1950 bis 1978, wenn sie entsprechend modernisiert werden und über günstige Energiekennwerte verfügen.